Quels sont les recours possibles pour une Expropriation ?

Préambule : L’ expropriation est le recours ultime  de l’Etat ou la collectivité locale pour acquérir une propriété. Au préalable, une phase de négociation amiable aura eu lieu et aura échouée.

Si vous vous trouvez dans une situation d’expropriation et que vous vous demandez comment contester, sachez que vous disposez de droits en tant que propriétaire menacé d’expropriation par une entité publique, et des recours sont possibles. Voici une explication complète sur la procédure d’expropriation et comment vous défendre.

Qu’est-ce que l’expropriation ? L’expropriation est une procédure légale qui permet à une entité publique, généralement l’État, de contraindre un particulier ou une personne morale à céder sa propriété immobilière dans le but de réaliser des projets d’intérêt public tels que des infrastructures publiques ou des aménagements urbains. En échange de la cession de la propriété, une indemnité est versée au propriétaire.

La procédure d’expropriation

Phase administrative : Avant toute expropriation, l’autorité administrative doit organiser une enquête publique dont les dates sont annoncées dans la presse locale et par la mairie de la commune concernée. Cette période d’enquête dure généralement au moins un mois.

Parallèlement, une enquête dite « parcellaire » peut être menée pour informer les propriétaires des biens susceptibles d’être expropriés. Cette enquête dure au moins 15 jours.

Contestation à ce stade : Vous avez la possibilité de consulter les documents liés à l’enquête en mairie, à la sous-préfecture ou à la préfecture, ainsi que sur les sites web de ces administrations. Vous pouvez exprimer vos arguments contre le projet dans le registre d’enquête mis à disposition, et vous pouvez également rencontrer ou écrire au commissaire enquêteur chargé de l’enquête.

Certains arguments que vous pouvez faire valoir sont les suivants :

• Les nuisances sonores générées par le projet (autoroute, aéroport, etc.).
• L’impact sur la qualité de vie, comme la pollution ou la sécurité des habitants.
• Les conséquences sur la faune et la flore environnantes.
• Les pertes économiques pour certains professionnels, telles que la désertification des zones rurales.
• L’atteinte disproportionnée à la propriété privée.

À la fin de l’enquête, le commissaire enquêteur dispose d’un délai d’un mois pour rendre ses conclusions et avis, qui peuvent être favorables, favorables avec réserves ou défavorables.

La phase administrative se termine avec l’émission d’une déclaration d’utilité publique par le préfet, qui peut également servir d’arrêté de cessibilité.

Ces actes administratifs peuvent être contestés devant le Tribunal administratif compétent. En tant que propriétaire concerné par le projet, vous avez le droit de contester ces actes devant le tribunal. Le délai pour intenter un recours contentieux est de deux mois à compter de la publication de l’arrêté déclarant l’utilité publique. Vous pouvez également adresser un recours gracieux à l’autorité compétente avant d’engager un recours contentieux. Ce recours gracieux prolonge le délai pour intenter un recours contentieux.

Les arguments à présenter devant le juge peuvent inclure :

• La justification réelle de l’intérêt public du projet.
• L’existence de terrains déjà disponibles pour la réalisation du projet sans avoir recours à l’expropriation.
• L’adéquation entre l’atteinte à la propriété du propriétaire exproprié et l’objectif poursuivi.
• Phase judiciaire La phase judiciaire peut commencer dès l’arrêté d’ouverture de l’enquête.

C’est à ce stade que le transfert de propriété de votre bien à l’entité publique se fait concrètement par le biais d’une ordonnance d’expropriation, délivrée à l’issue d’une procédure non contradictoire.

Contestation à ce stade : Il est possible de faire appel de l’ordonnance d’expropriation devant la Cour de cassation.

La phase judiciaire comprend également la fixation de l’indemnité due aux expropriés.

Négociation de l’indemnité d’expropriation : Cette phase peut commencer par des négociations amiables, au cours desquelles l’entité expropriante recherche un accord avec vous. Elle vous notifiera ensuite une offre officielle que vous pouvez refuser.

À ce stade, il est recommandé de vous faire assister par un professionnel afin de comprendre les règles de fixation des indemnités et les enjeux d’une procédure devant le juge de l’expropriation. En effet, recourir au juge de l’expropriation peut souvent permettre d’améliorer les indemnités proposées en fournissant notamment un certificat d’expertise immobilière et en faisant constater, par exemple, le prix généralement pratiqué pour un bien immobilier équivalent dans la même localité.

Vous pouvez également faire valoir devant le juge de l’expropriation tous les préjudices accessoires que vous subissez du fait de l’expropriation, tels que la dépréciation de la partie restante de votre bien ou la perte de clôture.

Il convient de noter que l’entité expropriante ne pourra prendre possession de votre bien qu’à l’issue de cette procédure et un mois après vous avoir versé l’indemnité.

En conclusion : La procédure d’expropriation comprend une phase administrative suivie d’une phase judiciaire. À chaque étape, des recours sont possibles pour contester le projet, d’abord devant le Tribunal administratif (contre l’arrêté préfectoral déclarant l’utilité publique et l’arrêté préfectoral de cessibilité), puis devant le Tribunal judiciaire. Depuis 2020, l’assistance d’un avocat est obligatoire, et il est fortement recommandé de recourir à un avocat spécialisé dans les procédures complexes telles que celle-ci.