Maitriser les différents types de baux ruraux

Les baux ruraux sont des contrats de location de terres agricoles qui fixent les conditions et les droits des propriétaires fonciers et des exploitants agricoles. Ils permettent d’établir des relations contractuelles à long terme dans le domaine de l’agriculture. Dans cet article, nous allons explorer les trois types principaux de baux ruraux : le bail de 9 ans, le bail de 18 ans et le bail de 25 ans à long préavis.

Quelques soit le type de bail consenti, le montant du fermage doit respecter les conditions définies par arrêté préfectoral du département,
Il est possible de négocier la part d’impôt foncier à la charge du preneur : par défaut, le code rural met 20 % des impôts fonciers (taxe communal et intercommunalité) à la charge du preneur. Mais il est possible d’augmenter ce pourcentage, sans toutefois atteindre les 100%.

Bail de 9 ans :

• Durée : 9 ans.
• Enregistrement : Il est conseillé de faire enregistrer le bail auprès du Centre des Impôts fonciers, service « Enregistrement », pour lui donner une date certaine et le rendre opposable aux tiers.
• Renouvellement tacite : Le bail se renouvelle automatiquement à son échéance, sauf si l’une des parties donne congé dans les délais légaux.
• Reprise pour exploitation personnelle : Le bailleur peut reprendre les terres à la fin du bail s’il souhaite les exploiter personnellement. Un congé doit être délivré au preneur au moins 18 mois avant la fin du bail.
• Cessibilité aux descendants : Le preneur peut céder le bail à ses descendants.
• Montant du fermage : Le montant du fermage doit respecter les conditions définies par arrêté préfectoral du département.
• Part d’impôt foncier : Par défaut, 20% des impôts fonciers (taxe communale et intercommunale) sont à la charge du preneur, mais ce pourcentage peut être négocié.

Bail de 18 ans :

• Durée : 18 ans.
• Enregistrement : Le bail de 18 ans doit être formalisé par un notaire, car il fait l’objet d’une publicité aux hypothèques en raison de sa durée supérieure à 12 ans.
• Renouvellement tacite : Le bail se renouvelle tacitement pour 9 ans automatiquement à son échéance, sauf si l’une des parties donne congé dans les délais légaux.
• Cessibilité aux descendants : Le preneur peut céder le bail à ses descendants.
• Avantages fiscaux : Le bail de 18 ans offre certains avantages fiscaux spécifiques.
• Montant du fermage : Le montant du fermage doit respecter les conditions définies par arrêté préfectoral du département.
• Part d’impôt foncier : Par défaut, 20% des impôts fonciers (taxe communale et intercommunale) sont à la charge du preneur, mais ce pourcentage peut être négocié.

Bail de 25 ans à long préavis :

• Durée : 25 ans.
• Préavis de congé : Le bail prend fin à son échéance sans nécessité de motif valable pour mettre fin au contrat. Cependant, un préavis de congé doit être délivré dans les délais légaux.
• Préavis à délivrer : Le préavis de congé doit être délivré au moins 4 ans avant la fin du bail, c’est-à-dire au cours de la 21e année.
• Clause de tacite reconduction : Il est important d’inclure une clause de tacite reconduction dans ce bail. En l’absence de congé donné pendant la 21e année, le bail se prolonge automatiquement d’année en année. Si le congé est donné pendant la 23e année, le bail prendra fin dans 4 ans, soit au cours de la 27e année.
• Cessibilité aux descendants : Le preneur peut céder le bail à ses descendants.
• Enregistrement : Le bail de 25 ans à long préavis doit être formalisé par un notaire en raison de sa durée supérieure à 12 ans.
• Avantages fiscaux : Ce type de bail offre également des avantages fiscaux spécifiques.
• Montant du fermage : Le montant du fermage doit respecter les conditions définies par arrêté préfectoral du département.
• Part d’impôt foncier : Par défaut, 20% des impôts fonciers (taxe communale et intercommunale) sont à la charge du preneur, mais ce pourcentage peut être négocié.

Les baux ruraux de 9 ans, 18 ans et 25 ans à long préavis offrent différentes options aux propriétaires fonciers et aux exploitants agricoles. Chaque type de bail présente des caractéristiques légales spécifiques en termes de durée, de renouvellement, de reprise, de cessibilité et de formalités. Il est important de comprendre ces différences afin de choisir le type de bail qui correspond le mieux aux besoins et aux objectifs de chaque partie impliquée dans la location de terres agricoles.

N’hésitez pas à nous consulter avant de prendre une décision sur le type de bail, qui aura des conséquences à long terme.